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带租约的房屋买卖,新业主不可赶走租客

来源: 发布日期:2016年5月25日

读者提问:
    王先生年初在南方东银租了一套2居室,原业主在7月份将此房带租约过户给新业主(李先生),可王先生与原业主的合约还未到期,李先生执意要王先生搬离,请问李先生这种操作是否合理?
 
专家解答:
    新业主必须接收旧租客,郑州二手房成交量还是比较大,所以很多房屋在出租期间都会存在一些不确定因素,其实租户是比较冤屈,频繁搬家需要耗费很多时间和精力。如果原业主是带租约出售给李先生且租约未到期,那么租约继续有效,若李先生确实因为自身原因需要租户王先生搬离必须做到两点:1、提前一个月书面通知(租户)搬离事宜;2、赔偿租户合同约定违约金。所以很显然李先生这样操作是不合理的。
    一知名中介公司区域经理说,买家买带租约物业,在原租约限期未满的情况下,新业主必须接收该物业的原租客,不能擅自终止原租约或缩短租期,待租约期满后方可考虑是否续约或转租他人。买卖双方在商谈物业的交易条件时,新、旧业主应协商交易房屋的具体交接日期及租客租金的交接方式,并在买卖合约上注明,同时新旧业主必须将已落实的具体情况转告原租客。待物业交易完成后,新业主和租客应重新签订一份租约,新租约生效日期起旧租约同时失效。
    此外,还要注意新业主是否仍提供和原业主相同的房屋配套等细节问题。如旧业主需收回全部家电,新业主和租客双方要沟通好,到底是采取哪种方式来保障双方的权益,是减租、补充家电配给还是其他的解决方法,也必须在新租约里注明。
租金交接方式要清晰
    买卖不破租赁,在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物转让他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。如果租赁合同未到期,买受人不能要求承租人搬离。
 
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